房价降了该怎么做?我的意见是:只做这一条就够了

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发布时间:2018-10-16 21:57

房价降了该怎么做?我的意见是:只做这一条就够了

2018-10-16 21:33来源:智谷趋势成绩/房价/工业

原标题:房价降了该怎么做?我的意见是:只做这一条就够了

◎智谷趋势(ID:zgtrend) | 旺角黄局长、震谷子

站在国运的十字路口上,中国很多脉动都发生了嬗变。

深圳的出口、重庆的投资、厦门的消费、南京的工业……近来一些重点城市连接发出不同以往的信号,以至于重塑信心再度比黄金还重要起来。

城与国,可谓辅车相依。过去四十年来,中国上下一心,筚路蓝缕,开辟了一个又一个经济奇迹,也缔造了一个又一个光荣之城。

如今,国内外形势风云突变,彭斯隔空喊话,特朗普重建世界贸易秩序欲送上“毒丸”,国与城,都面临了新的拐点。

在这样一个历史关口,我们更有必要审视中国的微观镜像,重新梳理区域经济的演变路径。或许只有这样,才能更好的“以启山林”,直面挑战。

第一站,我们选择了长沙。

01

全中国294个地级市,你也许无法想象我们居然会选择长沙。

长沙这个城市很特别,特别到只是粗粗扫一圈统计图,它就会直接蹦到你的面前。

很多人没有注意到,长沙可能是近二十年整个中国逆袭最为成功的城市(某种程度上可媲美深圳)。

2001年,中国加入WTO,这是13亿中国人的重要转折点。当年长沙的GDP只有728亿元,2017年这个数字跳到10200亿元,增幅高达惊人的1300%,在全国41座重点城市中排名第四。

如果是看相对的排名变动,上升幅度则排在全国第一。当天津、苏州、青岛原地踏步的时候,长沙在前进;当广州、重庆、杭州在退的时候,长沙在前进。

16年来,长沙相继赶超其他省会城市郑州、福州、石家庄,副省级城市西安、长春、济南、哈尔滨、大连、沈阳、宁波,率先进入GDP万亿俱乐部。

这个成绩,简直令人跌破眼镜——

论行政地位,长沙只是普通的地级市,中央倾斜度较弱。别说部级的直辖市,连副省级的计划单列市的名头都没有拿到。在城市的行政等级中,长沙一直比较边缘,中央很少高看两眼。

计划经济时期,全国首批重点建设的8个工业城市,武汉入选了,长沙没有。市场经济时期,国家中心城市名单相继出炉,郑州入选了,长沙没有(GDP比郑州高1000多亿)。

这还不算,在普通铁路时代,京广线与沪昆线的交汇落在了隔壁的株洲,使其一跃成为“火车拖来的城市”,而长沙在省内连铁路枢纽都不是。长期主要是靠自己栉风沐雨,砥砺前行。

论地理位置,长沙的位置相当尴尬,天生跛脚。从某种程度上来说,地理位置的好坏决定了一个城市所能抵达的最远边界。上海是千里长江的出海口,武汉是九省通衢,天然具有要素洼地的优势,在工业文明时代总是要比别人快好几步。而兰州、南宁地处大西部,很难搞出口贸易,就很容易受到无锡、常州、佛山、东莞等沿海城市的吊打。一句话,出身比努力还要重要一万遍。

长沙位于长江流域和东南沿海两大片区的“腹地”,换句话说,长沙身处内陆,偏居一偶,不是超级黄金要道的必经之地。这些因素都限制了长沙起飞时的高度。

遥想16年前,长沙没有权力核心的加持,也没有老天爷的厚爱,似乎是一座被遗忘的城市。

转眼一瞬间,长沙就从只能站在一边艳羡武汉,摇身一变成了中国新贵。不仅敢于叫板武汉,还在不断向中部地区领头羊发起冲击,放在以前简直不可想象。

从2010年-2017年,长沙的常住人口增长了88万,12.5%的增幅在中国41个重点城市中排第十。

如果前边不是合肥、成都等城市吞并了周边县市,乌鲁木齐由于某种原因导致人口激增,长沙的排名还要更加靠前。

这些看起来很出乎意料的数据,其实都说明长沙一直是个有吸引力的城市。

那么,长沙到底有什么秘诀?

一个人的命运啊,当然要靠自我奋斗,但是也要考虑到历史的行程。

穿透迷雾看真相,长沙的逆袭,其实就三句话。

02

第一句,在国运向上的时候,紧紧拽住。

上世纪末,长沙就已开始布局装备制造业,中间起起伏伏,历经繁荣——衰退好几个来回,但长沙始终没有放弃这一产业,集中全力培植,孵育,蛰伏,蓄势待发。

2008年之后,春天终于来了。

当年爆发金融危机,全球熄火,中国为了对冲经济下行,马车头从出口转向投资,推出了大规模基建投资计划。《第一财经》说得很直白,这些计划大多是铁路、公路及机场等建设,长沙的很多产业恰好满足了这种基础设施投资建设的需要。

以三一重工和中联重科两家公司为代表,长沙的装备制造业不断开拓国内市场,频频收购洋企,日子蒸蒸日上,撑起了长沙工业的一大片天。

2008年,长沙适时提出要打造“中国工程机械之都,2011年又提出打造“全世界最大的装备制造基地”。

这个城之重器,让长沙榜上了中国“基建狂魔”的历史进程,顺利分享到几轮“大放水”的红利。

从成都双流国际机场到武广高铁,从川藏铁路到从珠三角三环八射的城际轨道,从北京中国尊到文昌航天发射中心,哪里没有长沙装备制造业的影子。

每天,分布在全国各地的数十万台挖掘机,将形成的大数据输往长沙,甚至可以构建出一个独特的“挖掘机指数”,成为中国经济运行“凉热”的风向标。

在那个基建高歌猛进的年头,长沙的日子过得着实不赖。

03

第二句,在国家失速的时候,远远躲开。

过去十年,当全国房地产狂飙突进,诞生了一个个楼市四小龙,房价四小虎的时候,长沙人民默默吃着臭豆腐,啃着玉米漫步湘江边。

虽然这个城市批量生产了一个个炙手可热的明星,但普通百姓烟火味十足,并不追究暴富的派头,不热衷于炒房的游戏。

这里土地供应充足。作为土地一级市场的垄断者,长沙市政府不像别的地方一样慢慢挤牙膏。像2013和2014年,长沙的土地供应面积都超过1000万㎡,土地长时间底价成交。

这里房子供应也相对充足。如果我们用住宅商品房销售面积÷当地常住人口得到的数据,来衡量各地住宅供应情况,长沙在这方面一点都不吝啬。十年来,长沙销售的住宅商品房面积,摊在全市每个人头上的平均值是2.2平方米,这个数据排在全国35个重点城市第二。

如此,长沙成为了全国房价的“永恒洼地”。

当别的城市忙着一头扎进房地产生意经,患上土地财政依赖症的时候,长沙不紧不慢,逆着国运而走。

在那种击鼓传花的风气中,长沙抵挡得住了诱惑,没有将经济发展支柱绑在房地产上。

(长沙的土地财政依赖度平均22%,排在全国倒数位置)

十年来,长沙的房价涨幅长期在省会城市当中靠后。直到今天,二手房的均价也就一万上下,比起存在感很弱的廊坊、漳州都要低得多。

虽然低房价并不是“吸引人”的最重要原因,但它却是“留住人”的实实在在的原因,是人口争夺战中的有力武器。

目前,高房价已经开始透支城市的未来,很多地方发生“挤压效应”,人才和企业被迫逃离。而没有随大流的长沙则有更强的底气留住人,为经济进一步腾飞的释放更多人口红利。

这一步,走得弥足不易。

04

第三句,不管形势如何,都不瞎折腾。

翻开这十几年的蜕变史,长沙有一个很明显的特征:一把手的任期很长。

有人曾经对27个省/自治区的901位市委书记做出过统计,中国市委书记们的调动极其频繁,平均任期仅为3年,比读大学的时间还短。

确实,在中国很多地方,一把手的调任都太勤了,十年内换五六任的比比皆是。然而,新官上任三把火。下一任领导,往往并不愿意顺着上一届的思路干下去,否则做出来的政绩算谁的?

于是,推动重来,另起炉灶就变成了常有的事,城市建设东一榔头西一锤,无形中浪费了很多资源。长沙的一把手任期长,通常而言,是有利于保持城市战略定位,维护城市规划稳定性的,这里就不具体展开了。

如果我们将视线从“市里”抽离出来,站在“省里”的框架进行观察的话,也会有不一样的收获——

相比福州、济南、沈阳等省会城市,长沙实在幸运得太多了。湖南这个地方,不像山东、福州、广东、江苏、辽宁、河北等地,除了省会之外,还有其他的明星城市,从而导致了双核心,甚至三核心的尴尬局面。

俗话说,伤其十指不如断其十指,平均用力也不如独造一级,既然岳阳、常德等地,资源禀赋较为一般,湖南自然会集全省之力发展长沙。只要长沙不瞎折腾,量变早晚会形成质变。这也是长沙逆袭的一大基础。

要知道,湖南可是一个有7000多万人口、经济总量中等偏上的省份,全省资源倾斜到一家,再不拔尖都不好意思出来见人了。

05

从19世纪的水运时代,到20世纪的海运时代,长沙都是旁观者。如今,中国迈入陆运的大时代,长沙可能会有不一样的故事。

纵观2030年的八纵八横高铁规划图,有四条以上高铁通过的节点城市屈指可数,能称得上是十字路口的枢纽,更是少之又少。

长沙,就是其中的一个。

(从北到南,三个枢纽依次为郑州、武汉和长沙)

京广、沪昆两条黄金大命脉,在长沙十字交叉,长沙也因此一跃成为中国陆运时代的一大节点。加上其他正在推进的高铁脉络,长沙聚线成网,拥有了比肩武汉、郑州的绝对枢纽实力。

若能吃透高铁时代的红利,长沙未来的想象空间巨大。

没错,在历史转折的每一次关键节点上,长沙都作出了正确的选择,最终成功上位。治大国如烹小鲜,国家的发展不也应该是这样吗?

踩准时代前进的方向,不折腾,不变道,在历史进程的每一次紧要关头,都作出正确的回应,方能薪火相传,玉汝于成。

最近上至央行行长喊的国企竞争中立,下至平头百姓的私营经济坚决不退场,其实就都暗含着中国一以贯之的态度——

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